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仲裁新闻
 

仲裁宣传案例第一百二十四期

房已过户 就不属于根本违约


转自《东南早报》2011年12月23日A27  

□本期主持:郭华萍

  

  市民陈先生通过中介向张女士购买了位于泉州市区田安路的一套二手房,双方在《房地产买卖合同》中约定2011年9月15日前甲方(卖方)要将房地产交付给乙方(买方),虽然陈先生已经付清了全部房款,该房产也已经过户到陈先生名下,但陈先生认为,张女士一直未将房间钥匙交付他使用,甚至将当初承诺的“全部家具家电”中的部分家电搬走,也不按约定将所拖欠的水电费结清并过户到自己名下。基于张女士的不诚信和违约,一气之下,陈先生一纸仲裁申请书诉至泉州仲裁委员会,以张女士违约为由,要求解除合同,并赔偿中介费、律师费等损失。

  泉州仲裁委员会经审理认为,我国房产采用“登记主义”,即以房地产登记的所有人为实际所有人。该房屋已经过户到陈先生名下,应视为已经交付。至于未交付钥匙、未结清水电费等只不过是合同履行中存在的瑕疵,虽违反合同约定,但并未构成根本违约,陈先生主张解除合同依据不足,故仲裁委最终驳回陈先生的仲裁请求。

  点评:我国法律为维护合同关系以及经济交易的稳定性,对于解除合同规定了较为严格的条件,并非任何违约的行为都将导致合同解除。一般而言,必须一方构成根本违约,另一方才能行使解除合同的权利。

  《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:一、因不可抗力致使不能实现合同目的;二、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;三、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;五、法律规定的其他情形。

  对二手房买卖合同而言,卖方的主要义务为转移房屋所有权。本案中,张女士不交付钥匙等违约行为,属于房屋买卖合同中的附随义务,虽构成违约,但并未构成根本违约,在房屋已经办理好过户手续的情况下,陈先生不能因此而主张解除合同,但可就张女士这些违约行为要求其继续履行或者赔偿损失。

  当然,合同法遵循当事人意思自治原则,如果双方合同有明确约定解除合同的条件,那么仲裁庭也会予以支持。我国《合同法》第九十三条规定:当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成立时,可以解除合同。


 

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